3줄 요약
- 순서는 자격 확인 → 한도 조회 → 접수 → 심사 → 기존 대출 상환일 지정 → 동시 실행입니다. 기존 대출부터 갚으면 안 됩니다.
- 기금대출은 시중은행보다 느립니다. 최소 3~4주를 잡으세요.
- 가장 흔한 실패는 요건 미달이 아니라 일정 어긋남입니다. 상환일과 실행일을 같은 날로 맞추는 게 전부입니다.
0단계: 갈아탈 가치가 있는지부터
실행 순서보다 먼저 확인할 게 있습니다. 갈아타기는 공짜가 아닙니다. 중도상환수수료와 부대비용을 내고, 서류를 모으고, 몇 주를 기다립니다. 그 값어치가 나오는지부터 확인하세요.
세 숫자만 있으면 됩니다.
- 기존 대출 잔액과 금리 — 은행 앱 대출 상세에 있습니다.
- 새 대출의 최종 금리 — 우대금리를 다 적용한 뒤의 숫자여야 합니다. 상품 안내 페이지의 "최저 연 2.2%"가 아니라 내게 적용될 금리입니다.
- 중도상환수수료율과 경과개월 — 약정서에 있습니다.
8단계 실행 순서
- 자격 자가진단 — 소득, 순자산, 무주택 세대주, 대상 주택 요건을 먼저 확인합니다. 디딤돌 요건 / 버팀목 요건. 순자산은 직접 세어보세요. 여기서 걸리는 사람이 가장 많습니다.
- 한도·금리 사전 조회 — 기금e든든 또는 수탁은행에서 조회합니다. 이 단계에서 우대금리 적용 후 최종 금리를 숫자로 받아 두세요. 계산기에 넣을 값입니다.
- 기존 대출 조건 확인 — 은행에 전화해 세 가지를 물어봅니다. ① 오늘 기준 상환 시 중도상환수수료 정확한 금액, ② 전액 상환 가능한 날짜(상환일 지정 방식), ③ 근저당 말소 절차와 비용 부담 주체.
- 접수 — 온라인(기금e든든)이나 수탁은행 창구. 서류는 아래 체크리스트 참고.
- 심사 — 소득·자산 검증, 주택 시세 확인, 보증기관 심사가 병렬로 돌아갑니다. 보통 2~4주. 서류가 하나 빠지면 여기서 멈추므로 진행 상황을 주 1회 확인하세요.
- 승인 후 실행일 지정 — 여기가 핵심입니다. 새 대출 실행일과 기존 대출 상환일을 같은 날로 맞춥니다. 새 대출금이 기존 은행 계좌로 바로 넘어가 상환되는 구조로 잡는 게 가장 안전합니다.
- 동시 실행 및 근저당 이전 — 기존 근저당 말소와 신규 설정이 같은 날 처리됩니다. 법무사가 등기소에서 진행합니다.
- 사후 확인 — 기존 대출 완제 확인서, 근저당 말소 등기 완료 여부, 신규 대출의 첫 상환일과 자동이체 계좌를 확인합니다.
절대 하지 말 것 — 신용대출이나 마이너스통장으로 기존 대출을 먼저 갚고 정책대출을 신청하는 것. 신규 신용대출이 부채로 잡혀 DSR에 걸리고, "기존 주담대 상환 목적"이라는 자금용도 증빙도 깨집니다. 반드시 동시 실행입니다.
필요 서류 체크리스트
| 구분 | 서류 | 발급처 |
|---|---|---|
| 신분·가족 | 주민등록등본, 초본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서 | 정부24 |
| 소득 | 원천징수영수증 또는 소득금액증명원, 재직증명서, 건강보험 자격득실확인서 | 홈택스 / 회사 / 공단 |
| 자산 | 지방세 세목별 과세증명서 등 순자산 확인 자료 | 위택스 / 정부24 |
| 주택 | 등기부등본, 매매계약서 또는 임대차계약서, 건축물대장 | 인터넷등기소 / 정부24 |
| 기존 대출 | 대출거래약정서 사본, 상환예정 확인서, 부채증명원 | 기존 거래 은행 |
대부분 정부24·홈택스에서 무료로 뗄 수 있고, 기금e든든은 상당수를 전자적으로 자동 수집합니다. 그래도 기존 대출 관련 서류는 직접 은행에서 받아야 합니다. 이게 가장 늦게 나오는 서류이니 1번 단계에서 미리 요청하세요.
서류 유효기간은 보통 발급일로부터 1개월입니다. 너무 일찍 떼면 재발급해야 합니다.
잔금일·상환일 조율
갈아타기 일정에서 어긋나기 쉬운 지점 세 곳입니다.
① 기존 대출의 상환 가능일
많은 대출이 약정 상환일에만 전액 상환을 받습니다. 매월 15일이 상환일이면 20일에 갚고 싶어도 15일이나 다음 달 15일로 맞춰야 합니다. 새 대출 실행일을 여기에 맞추세요.
② 기금대출 승인의 유효기간
승인이 나도 무한정 유지되지 않습니다. 통상 승인 후 일정 기간 내 실행하지 않으면 무효가 되어 재심사입니다. 승인 통보를 받으면 유효기한이 언제까지인지를 바로 물어보세요.
③ 전세대출은 계약 시점에 묶입니다
주담대와 달리 전세대출은 임대차계약 갱신 시점 또는 이사 시점에 갈아타는 게 일반적입니다. 계약 중간에는 보증 구조상 어려운 경우가 많습니다. 버팀목 갈아타기를 참고하세요.
자주 실패하는 다섯 가지
- 순자산 요건을 안 세어봤다 — 소득만 보고 진행하다 심사 막판에 탈락. 전세보증금·예적금·차량·청약통장이 모두 자산입니다. 0단계에서 계산하세요.
- 시세가 매매가보다 높다 — 주택가격 요건은 KB시세·감정평가액 기준입니다. 매매가로 판단하면 안 됩니다.
- 일정을 촉박하게 잡았다 — 기금대출 심사는 2~4주. 잔금일 1주 전에 접수하면 못 맞춥니다.
- DSR을 계산 안 했다 — 신용대출, 자동차 할부, 카드론이 모두 DSR에 잡힙니다. 갈아타기 전에 잔챙이 부채를 정리하면 한도가 올라갑니다. 청년도약계좌 담보대출을 쓰고 있다면 그것도 부채입니다.
- 수수료를 감수하고 서둘렀다 — 3개월 뒤면 면제기간이 끝나 수수료가 0원인데 지금 갈아타서 100만원을 낸 경우. 타이밍 비교를 먼저 하세요.
정리
갈아타기는 계산이 절반, 일정이 절반입니다. 계산은 이 사이트에서 5분이면 끝나고, 일정은 기존 은행에 전화 한 통으로 대부분 정리됩니다. 순서만 지키면 어려운 일이 아닙니다.
지금 내 조건으로 판정받기도약계좌 포기 비용까지 합산해 유지할지 갈아탈지 한 줄로 결론을 냅니다