- 정식 명칭은 내집마련 디딤돌대출. 주택도시기금 재원이라 시중 주담대보다 금리가 1~2%p 낮습니다.
- 걸림돌은 금리가 아니라 요건 4종 세트입니다. 부부합산 소득, 순자산, 주택가격, 전용면적 — 하나라도 넘으면 탈락입니다.
- 금리는 소득과 만기로 정해진 표에서 시작해 우대금리를 겹쳐 깎는 구조입니다. 중복 적용 가능 조합을 미리 챙기세요.
1. 누가 받을 수 있나 — 요건 4종 세트
디딤돌은 "싼 금리를 주는 대신 대상을 좁게 자른" 상품입니다. 아래 네 가지를 전부 통과해야 합니다.
| 요건 | 기준 | 완화되는 경우 |
|---|---|---|
| 차주 | 무주택 세대주 | 세대주 예정자 포함(대출 실행 후 요건 충족 조건) |
| 부부합산 연소득 | 6,000만원 이하 | 생애최초·신혼·2자녀 이상은 7,000만~8,500만원까지 상향 |
| 순자산 | 기금 고시 기준 이하 | 매년 갱신되는 통계 기준. 자산이 많으면 소득이 낮아도 탈락 |
| 대상 주택 | 평가액 5억원 이하 · 전용 85㎡ 이하 | 신혼·2자녀 이상 6억원, 읍·면 지역 100㎡ |
실무에서 가장 많이 걸리는 건 순자산 요건입니다. 소득만 보고 신청했다가 전세보증금이 자산으로 잡혀 떨어지는 경우가 흔합니다. 청약통장, 예적금, 차량까지 포함되니 신청 전에 계산해 보세요.
또 하나, 주택가격은 매매가가 아니라 평가액 기준입니다. KB시세나 감정평가액이 기준이라 매매가는 5억 아래인데 시세가 5억을 넘어 막히는 사례가 나옵니다.
2. 대출 한도와 LTV·DTI
| 구분 | 최대 한도 |
|---|---|
| 일반 | 2억 5,000만원 |
| 생애최초 주택구입 | 3억원 |
| 2자녀 이상 | 4억원 |
| 신혼가구 | 4억원 |
여기에 LTV 70%(생애최초 80%), DTI 60%가 겹칩니다. 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도입니다. 4억짜리 집을 생애최초로 산다면 LTV 80%인 3억 2,000만원과 한도 3억 중 낮은 3억이 상한이고, 여기서 DTI가 또 한 번 깎을 수 있습니다.
만기는 10·15·20·30년 중 선택합니다. 만기가 길수록 금리표상 이율이 조금 올라가지만 월 상환액은 줄어듭니다.
3. 금리 구조와 우대금리 쌓기
기본금리는 소득구간 × 만기 격자에서 결정됩니다. 소득이 낮고 만기가 짧을수록 낮습니다. 현재 주택도시기금 고시 기준 내집마련디딤돌대출은 연 2.85%~4.15% 구간입니다.
대상이 맞으면 더 싼 상품이 따로 있습니다. 구입자금 계열 현재 고시 금리를 나란히 보면 이렇습니다.
| 상품 | 금리 구간 | 대상 |
|---|---|---|
| 신생아 특례 디딤돌 | 1.8% ~ 4.5% | 2년 내 출산한 무주택 세대주 |
| 청년 주택드림 디딤돌 | 2.4% ~ 4.15% | 청년주택드림 청약통장 가입자 |
| 신혼부부전용 구입자금 | 2.55% ~ 3.85% | 혼인기간 7년 이내 |
| 내집마련디딤돌 | 2.85% ~ 4.15% | 무주택 세대주(소득제한) |
출산·혼인·청약통장 이력 중 하나라도 해당되면 일반 디딤돌보다 유리합니다. 신청 전에 본인이 어느 상품 대상인지부터 확인하세요.
중요한 건 여기서 우대금리를 겹쳐 빼는 단계입니다. 대표적인 항목들입니다.
- 연소득 6,000만원 이하 한부모·장애인·다문화·신혼 가구 우대
- 생애최초 주택구입
- 다자녀 우대 (자녀 수에 따라 폭이 다름)
- 청약저축 가입기간에 따른 우대 (장기 가입자가 유리)
- 부동산 전자계약, 국토부 추천 등 부수 우대
4. 상환 방식 선택이 총이자를 바꾼다
같은 금리, 같은 기간이라도 상환 방식에 따라 총이자가 달라집니다.
| 방식 | 특징 | 총이자 |
|---|---|---|
| 원리금균등 | 매달 갚는 금액이 똑같아 계획이 쉬움 | 중간 |
| 원금균등 | 초반 부담이 크지만 원금이 빨리 줄어듦 | 가장 적음 |
| 체증식 | 초반이 가볍고 갈수록 무거워짐. 소득 상승을 전제 | 가장 많음 |
여유가 있다면 원금균등이 총이자 기준으로 유리합니다. 다만 초기 몇 년 현금흐름이 빡빡해지므로, 전세금이나 이사비가 겹치는 시기라면 원리금균등이 안전합니다.
디딤돌로 갈아탈 때 실익 계산하기기존 대출 금리와 잔액, 디딤돌 최종금리를 넣으면 중도상환수수료까지 빼고 순절감액과 손익분기점을 뽑아줍니다5. 떨어지는 전형적인 패턴
- 순자산을 안 세어봤다 — 소득만 확인하고 신청. 전세보증금·청약통장·차량이 합산되어 초과.
- 시세가 매매가보다 높다 — 매매가 4억 9,000만원인데 KB시세 5억 2,000만원이라 대상 주택에서 탈락.
- 세대 분리를 안 했다 — 무주택 세대주 요건. 부모 세대에 주택이 있으면 세대 분리 시점이 중요합니다.
- 잔금일을 너무 촉박하게 잡았다 — 기금대출은 심사·서류 검토에 시중은행보다 시간이 걸립니다. 잔금일 최소 3~4주 전에는 접수하세요.
- 기존 대출을 안 정리했다 — 다른 주택담보대출이 남아 있으면 실행이 막힙니다. 갈아타기라면 상환 일정 조율이 필수입니다.
어디서 확인하나
정확한 요건·금리표·순자산 기준은 주택도시기금 홈페이지(nhuf.molit.go.kr)와 기금e든든 시스템에 고시됩니다. 접수는 기금e든든 온라인 또는 수탁은행(우리·국민·농협·신한·하나) 창구에서 합니다. 이 글은 구조를 이해하는 용도이고, 마지막 숫자는 반드시 고시로 확인하세요.