- 운영 주체가 다릅니다. 디딤돌·버팀목은 주택도시기금, 보금자리론은 한국주택금융공사입니다. 그래서 요건도 금리도 따로 놉니다.
- 소득 기준이 부부합산 7,000만원으로 디딤돌(6,000만원)보다 넉넉합니다. 디딤돌에서 소득으로 탈락했다면 여기부터 보세요.
- 금리는 연 4.9~5.3%대로 디딤돌보다 훨씬 높습니다. 대신 만기까지 완전고정이라 금리가 올라도 상환액이 그대로입니다.
1. 디딤돌과 뭐가 다른가
둘 다 "정책대출"이라 불리지만 재원도, 심사 주체도, 성격도 다릅니다. 이 표 한 장이 사실상 전부입니다.
| 구분 | 내집마련 디딤돌 | 보금자리론 |
|---|---|---|
| 운영 | 주택도시기금 (국토교통부) | 한국주택금융공사 (금융위원회) |
| 부부합산 소득 | 6,000만원 이하 | 7,000만원 이하 (신혼 8,500만원, 자녀 가구 상향) |
| 주택가격 | 평가액 5억원 이하 | 6억원 이하 |
| 순자산 요건 | 있음 (2026년 5.11억원 이하) | 없음 |
| 세대주 요건 | 무주택 세대주 | 무주택 또는 처분조건부 1주택 (세대주 요건 없음) |
| 금리 | 연 2.85~4.15% | 연 4.90~5.30% |
| 금리 성격 | 고정 또는 변동 선택 | 전 기간 완전고정 |
| 최장 만기 | 30년 | 50년 (나이 요건 충족 시) |
정리하면 디딤돌이 되면 디딤돌입니다. 금리 차이가 2%p 넘게 나기 때문에 비교 자체가 성립하지 않습니다. 보금자리론은 소득·자산·주택가격 중 하나가 걸려 디딤돌이 막힌 사람, 또는 금리 변동을 감당하기 싫은 사람이 가는 길입니다.
2. 요건 — 소득·주택가격·주택수
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 부부합산 연소득 | 7,000만원 이하 · 신혼(혼인 7년 이내) 8,500만원 · 미성년 자녀 가구는 자녀 수에 따라 9,000만~1억원 |
| 주택가격 | 평가액 6억원 이하 |
| 주택 수 | 무주택자 원칙. 1주택자는 기존 주택 처분 조건으로 가능 |
| 대상 주택 | 등기된 주택. 전용면적 제한은 없음 (디딤돌의 85㎡ 제한과 다른 점) |
| 신청 시점 | 소유권 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청 가능 |
디딤돌과 비교해 전용면적 제한이 없고 순자산을 안 본다는 게 실무에서 크게 작용합니다. 전세보증금이 자산으로 잡혀 디딤돌에서 떨어진 케이스가 보금자리론에서는 통과하는 이유가 이것입니다.
3. 대출 한도와 만기
| 구분 | 최대 한도 |
|---|---|
| 일반 | 3억 6,000만원 |
| 다자녀 가구 · 전세사기 피해자 | 4억원 |
| 생애최초 주택구입 | 4억 2,000만원 |
여기에 LTV 70%(생애최초 80%), DTI 60%가 겹칩니다. 셋 중 가장 낮은 금액이 실제 한도입니다. 디딤돌(일반 2억원)보다 한도가 크다는 점은 보금자리론의 실질적인 장점입니다. 소득이 6,000만원을 조금 넘어 디딤돌이 막힌 경우, 금리는 올라가지만 빌릴 수 있는 금액은 오히려 커집니다.
| 만기 | 조건 |
|---|---|
| 10 · 15 · 20 · 30년 | 제한 없음 |
| 40년 | 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내 신혼가구 |
| 50년 | 만 34세 이하 또는 혼인 7년 이내 신혼가구 |
40·50년 만기는 청년에게만 열린 문입니다. 만기를 늘리면 금리는 소폭 오르지만 월 상환액이 크게 줄어 DTI를 통과시키는 지렛대가 됩니다. 다만 총이자는 확실히 늘어납니다. 여유가 생기면 중도상환으로 기간을 줄이겠다는 전제에서만 선택하세요.
4. 금리표와 우대금리 1.0%p
보금자리론 금리는 신청 방식 × 만기로 정해집니다. 소득 구간을 보지 않는다는 점이 디딤돌과 다릅니다.
| 상품 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 | 40년 | 50년 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아낌e-보금자리론 | 4.90 | 5.00 | 5.05 | 5.10 | 5.15 | 5.20 |
| u-보금자리론 | 5.00 | 5.10 | 5.15 | 5.20 | 5.25 | 5.30 |
| t-보금자리론 | 5.00 | 5.10 | 5.15 | 5.20 | 5.25 | 5.30 |
단위: 연 % · 2026-08-01 공시 기준. 매월 공시되므로 신청 시점의 표를 다시 확인하세요.
아낌e-보금자리론은 전자약정·전자등기로 진행하는 방식이고 그 대가로 0.1%p가 깎입니다. 서류를 온라인으로 처리할 수 있다면 아낌e를 고르지 않을 이유가 없습니다. u는 공사 홈페이지 신청, t는 은행 창구 신청입니다.
여기서 우대금리를 뺍니다. 중복 적용되지만 합계 상한이 1.0%p입니다.
| 우대 항목 | 인하폭 |
|---|---|
| 전세사기 피해자 | 최대 1.0%p |
| 다자녀 가구 (3자녀 이상) | 최대 0.7%p |
| 신혼가구 | 최대 0.3%p |
| 저소득 청년 | 0.1%p |
다자녀 0.7%p에 신혼 0.3%p를 더하면 정확히 상한 1.0%p입니다. 여기에 아낌e 0.1%p까지 얹으면 연 3.9%대까지 내려갑니다. 본인이 어느 항목에 해당하는지 미리 정리해 가면 창구에서 놓치는 일이 없습니다.
5. 갈아타기 실익이 있는가
보금자리론은 디딤돌처럼 갈아타면 무조건 이득인 상품이 아닙니다. 현재 공시 금리가 연 5% 안팎이라, 시중은행 주담대와 격차가 크지 않거나 오히려 높을 수도 있습니다. 실익이 나오는 경우는 대개 이 셋입니다.
- 변동금리를 쓰고 있고 금리 상승이 부담스럽다 — 절감액이 아니라 고정으로 바꾸는 값을 사는 겁니다. 이 경우 계산기의 순절감액이 약간 마이너스여도 합리적인 선택일 수 있습니다.
- 우대금리를 여러 개 쌓을 수 있다 — 다자녀·신혼이 겹치면 1.0%p가 통째로 빠져 4%대 초반까지 내려갑니다. 이때는 순수한 금리 절감이 생깁니다.
- DSR 때문에 시중 대출 한도가 안 나온다 — 만기를 40·50년으로 늘려 월 상환액을 낮추면 통과하는 경우가 있습니다.
반대로 이미 3%대 고정금리를 쓰고 있다면 갈아탈 이유가 없습니다. 중도상환수수료까지 물고 금리를 올리는 셈이 됩니다. 숫자로 확인하고 결정하세요.
보금자리론으로 갈아탈 때 실익 계산하기기존 대출 금리·잔액과 보금자리론 최종금리를 넣으면 중도상환수수료와 부대비용까지 빼고 순절감액과 손익분기점을 뽑아줍니다6. 떨어지거나 후회하는 패턴
- 디딤돌을 확인 안 하고 바로 신청했다 — 소득 6,000만원 이하면서 보금자리론을 받으면 2%p 넘게 손해입니다. 항상 디딤돌부터 두드리세요.
- 신청 기한을 넘겼다 — 소유권 이전등기 접수일로부터 3개월입니다. 잔금 치르고 미루다 놓치는 사례가 흔합니다.
- 주택가격 6억원을 시세로 착각했다 — 평가액 기준입니다. 매매가는 아래여도 시세가 넘으면 탈락합니다. 디딤돌과 같은 함정입니다.
- 50년 만기를 덜컥 골랐다 — 월 부담은 줄지만 총이자가 크게 늘어납니다. 계산기에서 만기별 총이자를 비교하고 정하세요.
- 중도상환수수료를 안 봤다 — 3년 이내 상환 시 슬라이딩으로 부과됩니다. 갈아타기든 조기상환이든 3년 시점이 분기점입니다.
어디서 확인하나
금리표는 매월 공시되며 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 확인합니다. 신청은 공사 홈페이지(u·아낌e) 또는 은행 창구(t)에서 하며, 심사 결과로 나온 최종 적용 금리가 실제 숫자입니다. 이 글은 구조를 이해하는 용도이고, 마지막 숫자는 반드시 공시와 심사 결과로 확인하세요.