- 3억원 30년에서 금리 1%p는 총이자 5,967만원입니다. 우대금리 0.2%p를 챙기는 게 왜 중요한지가 여기서 나옵니다.
- 같은 금리에서 원금균등으로 바꾸면 총이자가 1,804만~5,207만원 줄어듭니다. 금리를 못 낮출 때 남은 카드입니다.
- 보금자리론 50년 만기는 월 부담을 27만원 낮추는 대신 총이자가 3억 789만원 늘어납니다. 원금만큼을 이자로 더 내는 셈입니다.
1. 금리 1%p의 값
원금 3억원, 만기 30년(360개월), 원리금균등 기준입니다. 금리는 이 사이트에서 다루는 실제 상품의 구간을 골랐습니다.
| 금리 | 해당 상품 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 2.85% | 디딤돌 하단 | 1,240,672원 | 146,641,975원 |
| 3.85% | 신혼부부 구입자금 상단 | 1,406,425원 | 206,312,891원 |
| 4.90% | 보금자리론 아낌e | 1,592,180원 | 273,184,858원 |
| 비교 | 총이자 차이 | 월 상환액 차이 |
|---|---|---|
| 2.85% → 3.85% (1.00%p) | +59,670,916원 | +165,753원 |
| 3.85% → 4.90% (1.05%p) | +66,871,967원 | +185,755원 |
| 2.85% → 4.90% (2.05%p) | +126,542,883원 | +351,508원 |
디딤돌과 보금자리론의 금리 차이는 1억 2,654만원입니다. 디딤돌 요건을 먼저 확인하라고 반복해서 쓰는 이유가 이 숫자입니다. 소득이 6,000만원 언저리라면, 신청 연도를 조정하거나 소득 산정 기준을 확인하는 데 드는 수고가 1억원짜리입니다.
2. 상환방식을 바꾸면
금리를 더는 못 낮췄다면 남은 카드가 상환방식입니다. 같은 원금·금리·기간에서 원리금균등과 원금균등의 총이자를 비교했습니다.
| 금리 | 원리금균등 총이자 | 원금균등 총이자 | 절감액 |
|---|---|---|---|
| 2.85% | 146,641,975원 | 128,606,250원 | −18,035,725원 |
| 3.85% | 206,312,891원 | 173,731,250원 | −32,581,641원 |
| 4.90% | 273,184,858원 | 221,112,500원 | −52,072,358원 |
금리가 높을수록 원금균등의 이득이 커집니다. 4.90%에서는 5,207만원 차이로, 금리를 약 0.8%p 낮춘 것과 맞먹습니다. 보금자리론처럼 금리를 깎기 어려운 상품일수록 상환방식 선택의 값이 커진다는 뜻입니다.
공짜는 아닙니다. 원금균등은 초반 상환액이 큽니다. 3억원 30년 4.90%에서 1회차 상환액은 원리금균등 159만원 대 원금균등 206만원입니다. 초기 47만원을 더 감당할 수 있느냐가 조건입니다.
| 이런 상황이면 | 선택 |
|---|---|
| 이사·전세금·육아로 초기 3~5년 현금흐름이 빡빡하다 | 원리금균등. 총이자를 조금 더 내고 안정성을 삽니다 |
| 소득이 안정적이고 초기 부담을 감당할 수 있다 | 원금균등. 총이자 기준으로 확실히 유리합니다 |
| 초반이 특히 어렵고 소득 상승이 확실하다 | 체증식. 다만 총이자는 가장 많습니다 |
3. 만기를 늘리면 — 50년의 대가
보금자리론은 나이 요건을 충족하면 만기 40·50년을 고를 수 있습니다. 청년에게만 열린 선택지라 솔깃하지만, 값을 정확히 알고 골라야 합니다. 원금 3억 6,000만원에 각 만기의 공시 금리를 적용했습니다.
| 만기 | 금리 | 월 상환액 | 총이자 |
|---|---|---|---|
| 30년 | 5.10% | 1,954,619원 | 343,662,906원 |
| 50년 | 5.20% | 1,685,925원 | 651,555,022원 |
| 차이 | 금액 |
|---|---|
| 월 상환액 | −268,694원 (가벼워짐) |
| 총이자 | +307,892,116원 |
월 27만원을 덜기 위해 3억 789만원을 더 냅니다. 빌린 원금(3억 6,000만원)에 육박하는 금액입니다. 50년 만기의 총이자 6억 5,156만원은 원금의 1.8배입니다.
참고로 중도상환수수료는 3년이 지나면 0원입니다(계산법). 50년으로 실행하고 4년 차부터 원금을 밀어 넣는 전략이 제도적으로 막혀 있지는 않습니다.
4. 그래서 무엇부터 손대야 하나
세 레버의 크기를 한 표에 놓으면 우선순위가 분명해집니다. 3억원 30년 기준입니다.
| 레버 | 총이자 변화 | 난이도 |
|---|---|---|
| 더 싼 상품으로 이동 (4.90% → 2.85%) | −1억 2,654만원 | 요건 충족 여부에 달림. 가장 큼 |
| 우대금리 0.2%p 확보 | −1,190만원 | 서류 준비. 난이도 대비 효율 최고 |
| 원금균등으로 변경 (4.90% 기준) | −5,207만원 | 초기 부담 증가를 감당해야 함 |
| 만기 30년 → 50년 | +3억 789만원 | 한도가 안 나올 때만 |
- 상품부터. 요건이 되는데 모르고 비싼 상품을 쓰는 게 가장 큰 손실입니다. 청년 정책 한눈에에서 위에서부터 걸리는 첫 줄을 찾으세요.
- 그다음 우대금리. 투입 대비 회수가 가장 좋습니다. 창구에서 적용 후 최종 금리를 숫자로 받으세요.
- 상환방식은 현금흐름이 허락하는 선에서. 무리해서 원금균등을 골랐다가 연체하면 아낀 이자보다 손해가 큽니다.
- 만기 연장은 마지막. 한도 문제를 푸는 도구이지 부담을 줄이는 도구가 아닙니다.
5. 계산 조건과 재현 방법
위 숫자는 전부 이 사이트의 계산 엔진이 뽑았고, 산식은 다음과 같습니다.
- 원리금균등 월 상환액 =
P × i / (1 − (1+i)−n)(i = 연이율/12, n = 개월 수) - 원금균등은 매달 원금
P/n을 고정하고 잔액에 i를 곱한 이자를 더합니다 - 총이자는 각 회차 이자를 전부 더한 값입니다
가정과 한계도 밝힙니다. 중도상환·연체·거치기간을 넣지 않았고, 금리는 전 기간 고정으로 봤습니다. 변동금리 상품이라면 실제 총이자는 이 표와 달라집니다. 또 각 상품의 금리는 구간값이라 본인에게 적용되는 금리는 소득·만기·우대에 따라 다릅니다.
같은 조건을 계산기에 넣으면 위 숫자가 그대로 나옵니다. 본인 금리와 잔액으로 바꿔서 확인해 보세요.